L’investissement GFV : Définition et Fonctionnement

L’investissement dans un Groupement Foncier Viticole (GFV) consiste en l’acquisition de terres viticoles. L’investisseur privé est alors associé au sein d’une société civile. Cet investissement plaisir mais à la fois très patrimonial est une réponse sérieuse dans la recherche d’un investissement tangible, responsable et concret.

Quel est le principe et le fonctionnement de ce type de placement original, sécurisé et « de long terme » ?

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) fait partie de la famille de GFA : Groupement Foncier Agricole. Cette structure juridique, proche d’une société civile (SCI), est spécifique à l’agriculture. Initialement, les groupements fonciers ont été créés dans les années 1970 afin de favoriser la transmission des exploitations familiales.

La raison sociale du GFV est la propriété et l’administration des immeubles et droits immobiliers à destination agricole. Les associés sont obligatoirement des personnes physiques qui donnent l’exploitation des terres, sous la forme d’un bail à long terme, à un exploitant, le fermier, reconnu pour son savoir-faire.

Les associés du GFV possèdent des parts sociales. Chaque part est matérialisée par des certificats nominatifs dont la mention sera faite sur le registre des transferts tenu par le groupement.

Si le GFV est conçu dans le cadre d’un appel à l’épargne au bénéfice d’investisseur privés, ces GFA/GFV n’ont pas autorisation de faire appel public à l’épargne. En conséquence, le nombre maximum d’associés est limité et les publications de ces offres ne doivent pas être publiques.

Il existe deux types de GFV auxquels l’investisseur peut souscrire où la différence principale réside lors du souhait de sortie de l’investisseur. Le GFV à capital variable permet l’exonération de droits d’enregistrement (125€) :

• GFV à capital variable
  
• GFV à capital fixe

L’objectif principal de l’investisseur en vin, alors appelé « associé », est de réaliser une opération patrimoniale dans un actif réel, rare et tangible, ayant pour objectif cumulatif ou non de diversification, de transmission … tout en réalisant un investissement « plaisir ».
Acheter des parts de GFV offre à son détenteur des avantages fiscaux mais surtout un actif de qualité, « responsable » et à haute valorisation à long terme.
Enfin, l’investissement GFV est très souvent connu pour son mode de rémunération très appréciable pour les amateurs de vin : la rémunération en bouteilles de vin du vignoble investi.

L’investissement en GFV n’engage pas son détenteur à conserver les parts pour une durée minimale. A noter que les avantages fiscaux en matière d’IFI et de transmission ne sont possibles qu’après 2 ans de détention des parts.

Généralement, les conditions de revente des parts de GFV sont prévus dans les statuts du GFA (rappelons qu’il s’agit d’une structure juridique proche d’une société civile). Un droit de préférence est parfois prévu au bénéfice des autres membres du groupement foncier. Aussi, en fonction de la forme du capital du GF-A-V, des droits fixes sont prévus.

En cas de revente avec un prix supérieur au prix d’acquisition, le vendeur des parts sera soumis à l’impôt sur les plus values immobilières des particuliers.
L’impôt est fixé forfaitairement à 19% ajouté à 17,2% de prélèvements sociaux de l’assiette taxable, après abattement ou exonération pour durée de détention.

En terme pratique, même si ce placement GFV n’est pas un placement des plus liquides, la revente est relativement aisée. L’offre étant très faible par rapport à la demande.

Les parts de GFV sont des actifs qui sont très adaptés à la transmission, par 3 moyens :

1. Transmission des parts : Transmettre des parts de GFV permet de conserver au sein du patrimoine familial des terres viticoles de prestige. Les parts de GFV bénéficient d’un abattement de 75% de la valeur des parts lors de donation et succession.
   Pour plus de détails fiscaux.
2. Démembrement de propriété sur parts de GFV : Les parts de GFV sont des actifs réels. Elles sont donc cessibles et peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété : dissocier la nue propriété et l’usufruit. Le schéma patrimonial consiste à donner la nue propriété à ses descendants et conserver l’usufruit (perception de la rémunération en bouteilles). Au décès de l’usufruitier, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts.
   Pourquoi réaliser ce type de donation :  Donner un actif tangible tout en optimisant la fiscalité de la donation (baisse de l’assiette taxable de la donation) tout en conservant le plaisir et la jouissance de l’investissement.
3. Le don d’usage : Le don d’usage est lié à un évènement particulier de vie (naissance, mariage, anniversaire…). Il permet de se séparer sans contrepartie d’un bien, d’une somme d’argent pour le donner à un membre proche. Ce don d’usage ne doit pas dépasser certaines limites (environ 2% du patrimoine du donateur). Il ne fait l’objet d’aucune formalité ni d’aucune fiscalité.
   Les parts de GFV peuvent ainsi entrer dans le périmètre du don d’usage en fonction de votre patrimoine. Une étude personnalisée pourra être réalisée.